Narodna skupština usvojila je dugo najavljivani i u javnosti kontraverzan Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, koji je izazvao veliku pažnju javnosti i veliki broj negativnih komentara, dok sa druge strane nadležne institucije ističu da se ovim zakonom konačno uvodi red u stambeni zgradama (što nesporno treba učiniti i sa čim se slaže većina građana). Sam Zakon donosi niz novina te ćemo se  u ovom tekstu osvrnuti na najbitnije stvari koje se direktno odnose na stanare i njihove obaveze.

1. Registar stambenih zajednica i Jedinstvena evidencija;

Zakon pre svega predivđa da svaka stambena zajednica/zgrada ima svojstvo pravnog lica te usled toga ista mora biti registrovana, imati svoj PIB i tekući račun preko koga će poslovati. U vezi sa navedenim zgrada mora biti upisana u odgovarajući registar. Registar zgrada vodi jedinica lokalne samouprave (opština) na kojoj se zgrada nalazi.

PRIJAVA zgrade nadležnom registu vrši se podnošenjem odgovarajućeg podneska (prijave) u propisanoj formi sa zakonom potrebnim podacima. Kršenje ove obaveze registracije zgrade povlači novčano kažnjavanje ovlašćenog lica!

Ukoliko je prijava potpuna registrator donosi Rešenje o registraciji na koje postoji pravo žalbe.

Jedinstvenu evidenciju svih zgrada, u elektronskoj formi, po novom zakonu trebalo bi da osnuje i vodi Republički geodetski zavod, te bi svako zainteresovano lice trbalo da ima slobodan pristup navedenoj bazi podataka.

2. Obavezni organi stambene zgrade – SKUPŠTINA I UPRAVNIK

Kao i do sada stambena zgrada mora imati svoju skupštinu stanara koju čine svi vlasnici posebnih delova/stanova. Zakon propisuje da roku od 60 dana od stupanja na snagu  (01.01.2017.g.), stambena zajednica mora da održi skupštinu stanara na kojoj će izabrati upravnika, a upravnik ili lice koje on ovlasti, potom u roku od 15 dana mora podneti prijavu za registraciju stambene zajednice. Takođe skupština može posebno imenovati lice koje će podneti prijavu za upis u zgrade u registar.

Ostaje pitanje kako će i da li će se ovi zakonski rokovi ispoštovati kada je Zakon predvideo da nadležno ministarstvo ima rok od 6 meseci da dosnese podzakonska akta kojim će se detaljno urediti oblast registracije stambenih zajednica.

3. UPRAVNIK ZGRADE, PROFESIONALNI UPRAVNIK I PRINUDNA UPRAVA

Možda i najveća novina koju uvodi Zakon jeste postojanje lica koje će faktički zastupati stambenu zgradu i u njeno ime i za njen račun obavljati poslove, a koje je sada nosi novi naziv „upravnik“.

Naime, upravnik zgrade je  lice koje smo ranije znali kao predsednika skupštine stanara. Upravnika bira skupština stanara i to mora biti lice koje je član skupštine odnosno koje je vlasnik jednog ili više posebnih delova zgrade/stanova. Mandat upravnika traje 4 godine ukoliko ga skupština stanara ne izabere na kraći period.

Upravniku zgrade Zakon nameće 14 različitih obaveza, između ostalog da zastupa zajednicu, podnosi prijavu za upis, vrši popis stanova i njihovo označavanje, vodi evidenciju o stanovima datim u zakup, oganizuje hitne intervencije idr (čl. 50).

Upravnik zgrade nema pravo na naknadu (osim dobrovoljno od strane stanara) za poslove koje obavlja, a odgovara za učinjene propuste na taj način što mu mogu biti izrečena novčana kazna!

* Profesionalni upravnik

Novina koju uvodi Zakon koja omogućava skupštini stanara da, ukoliko ne izabere upravnika između sebe (ili se niko ne prihvati posla), poslove upravljanja zgradom poveri 3 licu (ili firmi) koja se „profesionalno“ bavi poslovima upravljanja zgrada, tako što će sa tim licem zaključiti poseban ugovor.

Profesionalni upravnik, pored obaveza koje ima redovan upravnik, ima još neke obaveze odnosno, stara se o održavanju zajedničkog zemljišta, prima prijave kvarova i drugih problema 0-24h, izvršava hitne intervencije itd.

Profesionlni upravnik ima pravo na naknadu za svoj rad, tj stanari su dužni da istom plaćaju sumu novca koju su dogovorili ugovorom, ili u slučaju prinudne uprave, sumu koji odredi opština a za koju nadležni organi najavljuju da će biti od 150 – 350 dinara mesecno, po stanu.

* Prinudna uprava

Ukoliko stanari ne mogu da se dogovore i izaberu upravnika među sobom a ne angažuju profesionalnog upravnika, opština će u zgradi uvesti prinudnu upravu i angažovati profesionalnog upravnika s liste koju će voditi Privredna komora Srbije. Njega će plaćati stanari dok ne izaberu upravnika ili dok ne angažuju profesionalong upravnika.

Stanari će biti u obavezi da plaćaju ovakvog upravnka, a visinu će odrediti jedinica lokalne samouprave, kao što je već pomenuto,

Opština uvodi prinudnu uravu i imenuje upravnika u sledećim slučajevima:

• ako se u zakonskom roku ne podnese prijava na za upis zgrade u registar;
• ako skupština ne izabere svog upravnika a pritom ne nagažuje profesionalnog upravnika;
• ako istekne mantat upravniku a skupština ne izabere drugog ili ako iz bilo kog razloga zgrada ostane bez upravnika a ne izabere se ili angažuje drugog.

4. OBAVEŠTENJE O ZAKUPCIMA

Po osnovu Zakona, stanodavci odnosno vlasnici posebnih delova, podatke o zakupcima moraće da dostave upravniku zgrade,a  jedan primerak ugovora o zakupu da dostave poreskoj upravi.

5. ODGOVORNOST ZGRADE ZA ŠTETU

Stanari su dužni da brinu o spoljašnjem i unutrašnjem uređenju zgrada. Zgrade ne smeju da ugrožavaju treća lica, niti imovinu trećih lica. Ukoliko dođe do štete nastale neadekvatnim održavanjem zgrade, odgovaraju svi stanari.

Stambena zajednica odgovorna je i za štetu koja nastane od dela zgrade kada nije moguće utvrditi od kog posebnog ili samostalnog dela zgrade potiče šteta. Naravno zagrada ima pravo regresa ukoliko se utvrdi ko je odgovoran za nastalu štetu.

6. ODRŽAVANJE ZGRADE KAO JAVNI INTERES I TROŠKOVI STANARA

Novim zakonom održavanje zgrada postaje javni interes, a nadležnom ministarstvu (ministru) se daje mogućnost da propiše aktivnosti koje je potrebno preduzeti u cilju održavanja zgrada dok jedinica lokalne samouprave može odlukom da propiše obavezu održavanja spoljnog izgleda zgrade (fasade) i zabranu promene spoljnog izgleda (zabrana postavljanja klima-uređaja na vidljivom delu zgrade i sl.), uz propisivanje različitih stepena obaveznosti održavanja spoljnog izgleda zgrade, u zavisnosti od urbanističke zone ili bloka u kom se zgrada nalazi.

Ovakvo zakonsko rešenje u praksi može dovesti do situacije da se npr. svim zgradama i jednom kraju ili ulici, odlukom državnog organa naloži da npr. obnove fasadu na svojim zgradama. Iako je nesporno da fasade treba održavati ovakvo zakonsko rešenje može predstavljati još jedan neplaniran namet na stanare imajući u vidu da se obnova fasada (koja poprilično košta) fanansira O TROŠKU  STANARA zgrade te nametanje ovakvog troška svakako ne može biti prijatno pogotovu za stanare koji su slabijeg materijalnog stanja.

Takođe Zakon je ostavio mogućnost da se finansiranje ovakvih radova obavlja iz budžeta same jedinice lokalne samouprave/opštine, međutim ovo je samo mogućnost ali ne i obaveza iste, te sve zavisi od toga da li će sama opština doneti ovakvu odluku i odlučiti se da finansira ove radove.

Jedinica lokalne samouprave donosi akt o minimalnoj visini iznosa o tekućem održavanju zgrada, akt o visini iznosa naknade koju plaćaju vlasnici posebnih delova u slučaju prinudno postavljenog profesionalnog upravnika, kao i akt o minimalnoj visini iznosa izdvajanja na ime troškova investicionog održavanja zajedničkih delova zgrade.

Navedeno faktički znači da će opština svojom odlukom propisivati koliko je minimalni iznos koji će stanari morati da plaćaju za održavanje zgrade, iako zakon ne navodi jasne kriterijume na osnovu kojih će se doći do vidine ovog troška.

7. ZAŠTIĆENI PODSTANARI

Novi zakon bi trebalo da konačno posle više decenija, reši pitanje zaštićenih stanara. Reč je o građanima koji su ostali da žive u stanovima i nakon što su denacionalizacijom ti stanovi pripali drugim vlasnicima. Stanovi u kojima trenutno žive zaštićeni stanari trebalo bi da budu vraćeni pravim vlasnicima. Zaštićeni stanari bi trebalo  da budu preseljeni u stanove u javnoj svojini kao i da imaju mogućnost otkupa tih stanova.

8. NOVČANE KAZNE

Zakon uvodi, možemo slobodno reći, veoma visoke kazee za lica koja se ne pridržavanju njegovih odredbi i kreću se u rasponu od 5.000 – 50.000,00 dinara za fizička lica a čak i do 2.000.000,00 dinara za pravna lica kao vlasnike stanova.

Takođe zakon predviđa i kažnjavanje upravnika ukoliko ne postupa po odredbama ovog zakona, te se u javnosti sa pravom postavlja pitanje ko će se od postojećih stanara prihvatiti ove uloge koja sa sobom nosi brojne obaveze, koja se viši bez naknade a koja sa sobom nosi i veoma visoke kazne za eventulane propuste.

Nesporno je donošenje novog zakona o stanovanju bilo neophodno i da je stanje u ovoj oblasti daleko od uređenog, međutim ovakvom zakonskom rešenju se prigovara da nameće velike novčane obaveze za vlasnike stanova (taksu za upis, naknadu za porf. upravnika, naknadu za održavanje koju propisuje opština i dr), da favorizuje angažovanje tzv „profesionalnih upravnika“, da primorava građane da prijavljuju komšije koje su stan izdale u zakup kao i da njegovom donošenju nije prethodila ozbiljna i opsežna javna rasprava imajući u vidu da se njegove odredbe odnose na ogroman broj građana Republike Srbije koji su trebali dati svoj sud i pomoći da se nađu najprihvatljivija rešenja.

Da li će Zakon opravdati očekivanja i konačno uvesti red u ovu oblast, da li će stanari biti zadovoljni i da li će primena njegovih normi zaživeti ostaje da vidimo u periodu koji je pred nama.

Adv. Aleksandar Sarić