01.07.2016.godine stupio je na snagu novi Zakon o izvršenju i obezbeđenju (tzv. prinudnoj naplati). Navedeni zakon donosi brojne novine između kojih i nova pravila o izvršenju na nepokretnosti.
Naime, članom 156. Zakona predviđeno je da nakon što se donese rešenje o izvršenju protiv dužnika i isto se zabeleži u katastru nepokretnosti, NIJE DOZVOLJENA PROMENA prava svojine (prenos vlasništva) na toj nepokretnosti BEZ OBZIRA kada je prenos te nepokretnosti učinjen!
Šta to u praksi znači?
U praksi postoji institut tzv „vanknjižne svojine“ odnosno situacija kada je lice faktički vlasnik nepokretnosti (kupio na osnovu ugovora, dobio na poklon itd) međutim nije sproveo promenu u nadležnom katastru nepokretnosti. Veliki broj nepokretnosti kod nas nalazi se u ovakvom statusu.
Ovakvo zakonsko rešenje znači da se hipotetički može desiti situacija da je jedno lice uredno kupilo stan platilo cenu i više godina živelo u njemu ali se nikada nije upisalo kao vlasnik u katastru (ukljižilo). U toj situaciji ako je u međuvremenu raniji prodavac upao u dugove i potiv njega je pokrenut izvršni postupak, negov dug će biti naplaćen prodajom tog stana koji je već ranije prodao kupcu i koji je godinama živeo u njemu a nije se uknjižio!
Na taj način javlja se opasnost da kupac koji je uredno kupio stan i platio cenu može ostati bez stana kako bi se namirio dug ranijeg vlasnika!
Zakon je predvideo određena pravna sredstva u ovkvim situacijama ali ista zavise pretežno od volje javnog izvršitelja, te će praksa pokazati koliko su ona delotvorna. U svakom slučaju vlasniku ostaje mogućnost da pokrene parnični postupak koji u najvećem broju slučajeva dugo traje i NE ODLAŽE IZVRŠENJE (prodaju nepokretnosti i naplatu).
Zbog svega navedenog ističemo da je najsigurniji način da se ovakve situacije izbegnu taj, da sva lica koje su vlasnici nepokretnosti a nisu se uknjižili, podnesu zahtev za uknjižbu i upišu se u nadležnom katastru kao vlasnici i na taj način izbegnu posledice koje mogu nastati ponašanjem ranijeg vlasnika.
Adv. Aleksandar Sarić