Zakon o porezima na imovinu i Zakon o PDV-a propisuju značajnu olakšicu za lica koja stiču prvu nepokretnost, tj pružaju mogućnost oslobođena od plaćanja poreza na promet, odnosno mogućnost za povraćaj plaćenog PDV-a za stan kojim se prvi put prometuje.
Osnovni uslov koji se zahteva za obe poreske olakšice je da kupac prvi put stiče u svojinu nepokretnost, odnosno da fizičko lice koje je punoletni drzavljanin RS i koje ima prebivalište na teritoriji RS, od 1.jula 2006. godine pa do dana overe Ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan, nije imalo u svojini ili susvojini stan (udeo na stanu ili porodičnog kući) na teritoriji RS.
- POVRAĆAJ PDV-a
Kod povaćaja PDV-a, situacija je malo složenija i zahteva prikupljanje više dokumenata ali je svakako vredno truda imajući u vidu uštedu koja se može ostvariti ovom poreskom olakšicom kada se kupuje prvi stan. Suština je da kupac prilikom kupovine mora da isplati i iznos PDV-a koji kasnije može da povrati od nadležnih organa.
Kupac prvog stana može ostvariti pravo na refundaciju PDV-a (10%) za površinu do 40m2, a članovi njegovog porodičnog domaćinstva za površinu do 15m2 po svakom članu, pod uslovom da od 1.jula 2006. godine nisu imali u svojini ili susvojini stan na teritoriji RS.
To znači da se kvadratura za koju se može ostvariti ova poreska olakšica povećava za 15m2 za svakog člana domaćinstva koji živi sa kupcem prvog stana pa tako npr. tročlana porodica će imati pravo na refundaciju PDV za stan koji je površine do 70 m2.
Ono što je bitno je da refundaciju PDV-a neće moći da ostvari kupac prvog stana ili član njegovog porodičnog domaćinstva, ukoliko su već ostvarili ovo pravo ili ako su već bili oslobođeni obaveze plaćanja poreza na prenos apsolunih prava.
Takođe uslov je da se stan kupuje direktno od investitora kao i da se celokupna kupoprodajna cena (zajedno sa PDV) isplati na devizni račun prodavca tj investitora, da se investitor nalazi u sistemu PDV-a, kao i da investitor izda kupcu fiskalni račun.
Zahtev za refundaciju PDV se sa pratećom dokumentacijom podnosi Poreskoj upravi koja o zahtevu odlučuje u roku od 30 dana dok povraćaj PDV vrši u roku od 15 dana od donošenja Rešenja.
- OSLOBOĐENJE OD PLAĆANJA POREZA NA PRENOS APSOLUTNIH PRAVA (POREZ NA PROMET)
Ova poreska olakšica se sastoji u tome što kupac koji stiče prvi stan uopšte nije u obavezi da plati iznos poreza na promet za kvadraturu do 40m2 (+ 15m2 za svakog člana domaćinstva) dok ukoliko stan prelazi navedenu kvadraturu kupac plaća porez samo na razliku u kvadraturi preko 40m2.
Ova olakšica se primenjuje kada se kupuje stan koje je već ranije bio u prometu.
Uslovi su isti kao i kod povraćaja PDV – a stim što je bitno napomenuti da je prema Zakonu o porezu na prenos apsolutnih prava obveznik plaćanja ovog poreza PRODAVAC ali se u praksi uvek u samom kupoprodajnom ugovoru navede da je kupac u obavezi da plati ovaj porez te stoga skrećemo paznju da se o ovome vodi računa prilikom sastavljanja i zaključivanja ugovora o kupoprodaji. Takođe, s obzirom na navedeno napominjemo da se poreska prijava popunjava na ime prodavca a da poreski organ dozvoljava kupcu poresko oslobođenje.
Nadležnom poreskom organu prema opštini na kojoj se stan nalazi treba dostaviti:
1) Poresku prijavu na Obrascu PPI 4 – Poreska prijava za utvrđivanje poreza na prenos apsolutnih prava;
2) Overenu izjavu kupca prvog stana da kupuje prvi stan za sebe i određene članove njegovog porodičnog domaćinstva na Obrascu IKPS – PPAP;
3) Original ili overenu kopiju ugovora o kupoprodaji stana;
4) Ukoliko se stan kupuje samo za sebe dostavlja se:
– izvod iz matične knjige rođenih za kupca prvog stana
– uverenje o državljanstvu kupca prvog stana,
– dokaz o prebivalištu kupca prvog stana (overena fotokopija lične karte ili potvrda o prebivalištu iz MUP-a – Ljermontova);
5) Ukoliko kupac prvi stan kupuje za sebe i za određene članove svog porodičnog domaćinstva prodavac pored poreske prijave i dokumenata iz tač. 1) do 3) podnosi i dokaze i to:
– izvod iz matične knjige rođenih za kupca prvog stana;
– uverenje o državljanstvu kupca prvog stana;
– dokaz o prebivalištu kupca prvog stana (overena fotokopija lične karte ili potvrda o prebivalištu);
– dokaz kojim se potvrđuje da je fizičko lice za koga se ostvaruje pravo na poresko oslobođenje član porodičnog domaćinstva kupca prvog stana, u smislu odredbe člana 31 stav 2. Zakona (npr. izvod iz matične knjige venčanih – ako se pravo na poresko oslobođenje ostvaruje i za kupčevog supružnika, izvod iz matične knjige rođenih za kupčevo dete ili dete kupčevog supružnika ako se pravo na poresko oslobođenje ostvaruje i za ta lica…),
– dokaz o prebivalištu članova porodičnog domaćinstva kupca prvog stana za koje se ostvaruje pravo na poresko oslobođenje (overena fotokopija lične karte ili potvrda o prebivalištu).
Zakonski rok za podnošenje prijave je 30 dana od dana overe kupoprodajnog ugovora, nakon čega poreski organ nadležan za teritoriju na kojoj se stan nalazi donosi posebno rešenje kojim se kupcu dozvoljava oslobođenje od plaćanja poreza na promet.
Na kraju napominjemo da pravo na poresko oslobođenje nema lice koje je već ranije ostvarilo pravo na poresko oslobođenje ili povraćaj PDV-a u skladu sa Zakonom o PDV-u.
Aleksandar Sarić, advokat